부산에 용적률 1,200% 이상 아파트가 많은 이유

부산에 용적률 1,200% 넘는 아파트가 많은 이유는?

“이 아파트 용적률이 1,450%라고요?”
요즘 부동산 커뮤니티나 SNS에서 **‘초고용적률 아파트’**가 화제입니다. 특히 부산에는 용적률이 1,200%를 넘는 아파트가 여러 곳 존재하죠. 서울과 비교하면 매우 드문 현상입니다. 도대체 왜 부산에는 이렇게 초고밀도 아파트가 많을까요?

 

 

✅ 1. 상업지역에 아파트가 많다

 

부산의 가장 큰 특징 중 하나는 상업지역이 주거지 안에 깊숙이 들어와 있다는 점입니다.
서울은 주거지역이 광범위하게 형성되고, 상업지역은 특정 지역에 집중되어 있는 편이지만,
부산은 평지 면적이 적고 산지가 많아상업지역이 주거지 내부까지 침투해 있습니다.

이로 인해 상업지역에서 아파트를 짓는 사례가 많았고,
상업지역은 법적으로 용적률 최대 1,200~1,600%까지 허용되기 때문에
초고밀도 아파트들이 자연스럽게 생겨난 것입니다.

 

 

✅ 2. 2000년대 초반 느슨했던 건축 규제

 

많은 초고용적률 단지들이 2000년대 이전~초반에 입주한 것들입니다.
당시에는 현재보다 도시계획과 건축심의가 간소화되어 있었고,
상업지역 내 주거용 아파트 건립도 상대적으로 자유로웠죠.

예를 들어, 1997년 입주한 부산 범일동 한성기린프라자는
무려 **용적률 1,450%**에 달합니다.
지금 같으면 불가능한 스펙이죠.

 

✅ 3. 민간 개발 수익성을 위한 전략

 

부산은 수도권과 달리 땅값이 비교적 저렴한 편이지만,
분양가나 임대 수요는 상대적으로 낮은 경우가 많습니다.
그래서 개발 사업을 할 때 수익성을 확보하려면
한 필지에 가능한 한 많은 세대를 넣어야 합니다.

결국 용적률을 극대화해야만 사업성이 나오는 구조가 되었고,
그 결과 탄생한 것이 바로 1,200% 넘는 아파트들입니다.

 

✅ 4. 지역의 개발 수용성

 

부산은 서울에 비해 고층·고밀 아파트에 대한 지역 수용성이 높습니다.
시민 민원도 적고, 조망권 문제나 인허가 심의도 비교적 유연한 편이죠.
이에 따라 민간 디벨로퍼들이 고층 아파트 개발에 적극적이었고,
이는 결과적으로 초고용적률 아파트의 확산으로 이어졌습니다.

 

✅ 용적률 1,200% 이상 대표 단지

단지명	용적률	입주	위치
범일동 한성기린프라자	1,450%	1997	부산 동구
경동리인타워	1,330%	2018	부산 서구
브릿지타워	1,328%	2012	부산 영도구
보라매삼성쉐르빌	1,249%	2003	서울 동작구 (희소 사례)

 

✅ 마무리

 

서울에선 보기 힘든 용적률 1,200% 이상의 아파트들.
하지만 부산에선 이게 현실이고, 또 지역 구조와 개발 논리를 보면 충분히 이해가 갑니다.

이제 누군가 "왜 부산 아파트는 빽빽해 보여?"라고 물으면,
“상업지역 안에 아파트가 많아서 그래.”
라고 자신 있게 대답해 주세요!