-
수익형 부동산의 좋고 나쁨을 판단하는 기준은
뭐니뭐니해도 수익률 입니다.
이번 포스팅은 수익률에 대한 이야기 입니다.
수익률이란?
수익률은 투자 또는 경제 활동에서 얻은 이윤의 측정이며, 주로 백분율로 표현됩니다.
수익률은 특정 기간 동안의 투자의 성과를 나타내며,
이는 주식의 주당 배당, 채권의 이자 지급, 또는 부동산 임대료와 같은 형태로 나타날 수 있습니다.
수익률의 종류
임대 수익률 (Rental Yield)
부동산을 임대하여 얻는 수입에 대한 수익률입니다.
이는 해당 부동산의 연간 순 임대 수입을 해당 부동산의 가치로 나눈 후 백분율로 표현한 것입니다.
예를 들어, 한 부동산이 연간 임대료로 1000만원이고, 해당 부동산의 가치가 10억이라면
100000만 달러이면 임대 수익률은 (1만 달러 / 100만 달러) * 100 = 1%가 됩니다.
자본 이익률 (Capital Gain Yield)
부동산의 가치 변동에 따른 이익률입니다.
부동산을 보유한 기간 동안 부동산의 시장 가치가 상승하면,
해당 부동산의 자본 이익률은 그 증가분에 따라 측정됩니다.
이는 투자한 자본에 대한 이익률로서, 보통 부동산을 매도했을 때의 가치 상승분을
초기 투자 금액으로 나눈 후 백분율로 표현합니다.
참고로 부동산을 매수할 때는 임대수익률과 자본이익률을 종합해
어떤 부동산이 나은지 판단합니다.
이때 강남권빌딩의 임대수익율이 낮음에도 강남권이 선호되는 이유는
자본이익률이 월등히 높기 때문에 강남권빌딩을 훨씬 선호합니다.
(물론 모든게 복합적이지만요)
수익형부동산의 임대수익률
임대수익률 계산은 일반적으로 년단위를 기준으로 계산합니다.
수익률 3%라면 년 3%수익이라는 말입니다.
수익률은 년수입에 100을 곱한후. 이를 투자금으로 나눈 백분율입니다.
그림
이때 대출이 있다면 수입에서는 대출이자를 빼야하고
투자금에서는 임대보증금외에 대출금도 빼서 계산해야 합니다.
수익형 부동산 임대수익률 판단시 주의사항?
일반적으로 꼬마빌딩이나 상가들의 수익률을 계산할 때
주의할 사항이 있습니다.
부동산 컨설턴트로부터 물건에 대한 설명을 듣거나
물건보고서를 받고 물건에 대한 분석을 할 때 주의해야 합니다.
1. 월세, 부가가치세 포함인가?
모든 재화에는 부가세가 붙습니다.
편의점의 껌도 매매금액속에 부가세가 포함되어 있습니다.
부동산분야에서 부가세를 살펴보면
매매시 건물분에 대해 부가세가 붙습니다.
땅은 원칙상 신이 주신 것으로 인간의 재화가 아니므로(개인판단)
부가세가 안붙습니다.
부가세에 대한 설명 링크참고
월세도 부가세가 붙는데요.
가끔 부가세를 포함한 금액을 수입으로 통보하는 경우가 있습니다.
당연히 부가세별도인지를 확인해서
순수월세가 얼마인지를 알고 그 기준으로 수익률을 계산해야 합니다.
2. 관리비 포함여부?
부가세와 마찬가지로 관리비를 월세에 포함해서
월수입으로 말하는 경우가 있습니다.
엄밀한 의미에서 관리비는 부동산을 관리하는 데 소요되는 비용이므로
수익률을 계산할때는 제외해야 합니다.
하지만. 실무적으로
꼬마빌딩에도 그렇지만
중대형빌딩의 경우 관리비가 막대합니다.
냉정하게 실무상 현실은
관리비에서 일정부분을 수익률로 치환하기도 합니다.
관리비에서 여유자금이 마련된다는 뜻이죠.
특히 월세는 거의 100% 과세당국에 신고가 되기도 하고
주임법.상임법의 감시의 눈초리를 받는 대상이 됩니다.
하지만 관리비는 소유자의 재량의 범위가 굉장히 넓습니다.
관리비에 관한 문제 클릭
3. 구분상가 건물의 경우
구분건물의 관리비
구분된 구획(호수)별로 소유자가 다른 건물을 구분건물이라고 합니다.
예를 들어 101호.102호. 201호.202호. 301호.302호 등 호수가 구분되어 있고
각 호수별도 소유권이 별도로 존재한다면
이런 건물을 집합건물(구분건물.구분상가) 이라고 합니다.
설령 각 호수의 소유자가 동일인이라고 하더라도
여러 건물을 한 사람이 가지고 있는 것과 같은 겁니다.
구분건물은 집합건물법에 의해 관리단이 꾸려지고
관리비는 관리단이 징수합니다.
소유주 1인이 이래라 저래라 못합니다.(관리단회의를 통해서만 가능)
즉 관리비는 구분건물의 소유자와는 무관하고
수익률은 순수 월세만을 기준으로 계산합니다.
여러호수 동시 사용
구분건물의 사업초기 디벨로퍼의 계획에 따라 천차만별이지만
이런 구분건물의 호수는 그리 크지 않습니다.
330㎡크기를 한 호수로 분양하는 것보다는
33㎡크기 10개로 분양하는 것이
사업수익도 커지고 분양도 훨씬 쉽습니다.
그러다 보면 면적이 작아지고
장사하거나 직접 사용을 해야하는 임차인입장에서는
주인이 다른 여러개의 호수를 동시에 임차하기도 합니다.
그러다 일부 호수가 경매에 나오기도 하는데
이때 경매물건 조사서상의 월세 표기가 잘못되는 경우가 있습니다.
즉 101호 .102호 동시 임차중
101호만 경매가 나왓는데
임대료는 101호 .102호를 전체 사용하는 임대료로 나올수 있습니다.
구분상가 경매시 현장답사시 이 부분을 꼭 확인해야 합니다.