리모델링 활성화구역의 3가지 혜택

낙후된 도시 주거환경을 개선하기 위해

재건축.재개발 등의 개발이 진행될수도 있지만

건물단위별 리모델링이나 리노베이션이 효과적인 방안임은 

모두 아는 사실입니다.

리모델링과 리노베이션의 개념차이에 대해서는 아래 링크를 통해 확인하실수 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 양자를 통칭해서 설명하겠습니다.

 

 

리모델링 활성화구역이란?

허가권자가 리모델링(대수선, 증축, 개축) 활성화가 필요하다고 인정하여 지정 공고한 구역이다.

→ 구역 내 리모델링시 건축위원회 심의를 거쳐 건축법 기준을 완화 적용할 수 있습니다.

→ 「건축법」상 완화 적용 대상

       제42조(대지의 조경) / 제43조(공개 공지 등의 확보) / 제46조(건축선의 지정) /제55조(건폐율) /

       제56조(용적률) / 제58조(대지안의공지) / 제60조(건축물의 높이제한) /

       제61조 제2항(공동주택 채광 확보)

 

리모델링 활성화구역내 건축법상 규제 완화는 10년전부터 시행되었는데요

개별건축물의 특성을 감안하지 않고  일률적으로 적용되어 왔습니다.

즉 같은 ‘리모델링활성화구역’이라고 하더라도 어떤 지역은 기존 대지를 더 활용해서 수평증축이 가능하고, 어떤 지역은 조경이나 공지가 더 많이 필요하는 등 상황이 모두 다르지만

｢건축법｣ 적용 완화는 일률적으로(최대 30%) 적용됐다.

 

리모델링 활성화구역 지침 개정

 

2021년 1월 21일 서울시는 리모델링 활성화구역 지침 과

리모델링활성화구역 건축위원회 심의지침 개정해서 

현장에 따라 최대 제한없이 적용가능하도록 했다.

 

핵심은 ‘실효성 있는 건축특례’와 ‘빠른 구역지정’이다.

 

        개정사항 3가지

        ①건폐율‧건축선 등 ｢건축법｣ 적용 완화비율 대폭 확대

       ②구역지정 절차 간소화

       ③구역지정 대상 확대

 

첫째, 모든 항목에 일률적으로 적용됐던 건축특례를 항목별로 정할 수 있도록 변경했다.

특히, 수평증축 리모델링 시에 가장 중요하게 고려되는 건폐율과 건축선의 경우 제한 없이 완화할 수 있도록 했다.

최종 비율은 개별 인허가시 계획 및 대지 현황을 충분히 검토한 후 건축위원회 심의에서 결정한다.

 

 

 

둘째, 도시재생활성화지역과 주거환경개선(관리)사업구역은 리모델링활성화구역 지정 절차인 ‘시‧구 건축위원회 자문’을 생략한다.

이미 정비사업 추진을 위한 법정 위원회가 있는 만큼, 위원회에서 함께 논의‧의제처리하는 방식으로 절차를 재정비했다.

 

마지막으로, 재건축‧재개발 해제구역도 ‘리모델링활성화구역’으로 지정될 수 있도록 지침에 새롭게 명시했다.

정비사업이 좌초되면서 자칫 노후 저층주거지가 슬럼화되는 것을 막기 위해 원하는 구역에 한해서 리모델링을 통해 주거환경을 개선할 수 있도록 할 계획이다.

 

리모델링 활성화 구역 지정 대상	비고
기성 시가지가 낙후되어 활성화할 필요가 있는 지역
시대적 가치가 남아 있는 건축물의 보존이 필요한 지역
옛 정취 또는 스토리가 있는 골목길의 보존 또는 조성이 필요한 지역
주거환경개선사업구역, 도시재생활성화지역
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비(예정)구역 해제지역 등 노후저층주거지	추가

 

한편, 서울시는 ‘리모델링활성화구역’ 제도가 시작된 '11년부터 지속적으로 구역을 확대, 현재 총 38개 구역이 지정돼 있다.('20.10. 기준)

특히 저층주거지가 밀집해있지만 도로여건 등이 열악해 건축행위가 어려운 도시재생활성화지역과 주거환경개선(관리)사업구역 등과 연계 지정해 개선효과를 높이고 있다.

 

 

<리모델링 활성화 구역 지정 현황, ‘20.10월 기준>

구 분		개 소	비고
법정계획 연계지정	도시재생활성화지역	6	총38 개소
	주거환경관리(개선)사업구역	13
	지구단위계획구역(정비구역 포함)	11
그 외(기성 시가지활성화, 시대적 가치, 한옥 및 골목길 보존 등)		8