소유권 보존등기 의미와 방법!! 주의점!!

이번 포스팅은 소유권보존등기의 의미와 방법에 대해 살펴보겠습니다.

◈ 건물 소유권 보존등기의 개념

 

"건물 소유권 보존등기"란 소유자의 신청에 의해 미등기의 건물에 처음으로 행해지는 소유권 등기를 말합니다.

 

◈ 건물 소유권 보존등기의 신청

 

▶ 건물 소유권 보존등기의 신청인

 

미등기건물의 소유권 보존등기는 단독으로 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제65조).

 

1. 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인

2. 확정판결에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자

 

※ 판결은 소송이유가 보존등기 신청인의 소유임을 확정하는 확정판결이면 족하고, 반드시 확인판결일 필요는 없습니다(대법원 1994. 3. 11. 선고, 93다57704 판결). ※ 확정판결에 준하는 화해조서, 제소전화해조서, 인낙조서, 조정조서와 부동산이 보존등기 신청인의 소유임을 이유로 소유권 보존등기의 말소를 명한 판결도 포함됩니다 [「미등기부동산의 소유권 보존등기 신청인에 관한 업무처리지침」(대법원등기예규 제1483호, 2013. 2. 22. 발령·시행) 3. 가. 및 다.]

 

3. 수용(收用)으로 인해 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장)의 확인에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우 한정)

 

미등기 건물의 소유권 보존등기 신청인

Q 1) 저는 소유권 보존등기가 되어 있지 않은 미등기 건물을 매수했습니다. 제가 직접 제 명의로 소유권 보존등기를 해도 되나요?     A 1) 안 됩니다. 미등기 건물의 양수인이 직접 자신의 명의로 소유권 보존등기를 할 수는 없고 먼저 가옥대장에 등재되어 있는 소유자 명의로 소유권 보존등기를 한 다음 소유권 이전등기를 해야 합니다.   <대법원 1986. 9. 27. 선고 86마696 판결>   Q 2) 저는 보존등기가 되어 있지 않은 신축건물을 매수했습니다. 그런데 얼마 후 이전등기를 하려고 등기부 등본을 떼어보니 아무런 권리도 없는 건축업자가 자신의 앞으로 보존등기를 한 것을 알게 되었습니다. 저는 직접 건축업자를 상대로 원인 없는 보존등기에 대한 말소를 청구하고 싶습니다. 가능한가요?   A 2) 안 됩니다. 부동산의 매매로 인한 권리변동은 등기를 해야만 그 효력이 발생합니다. 비록 매수했다 하더라도 아직 소유권 이전등기가 되어 있지 않은 상태이므로 직접 말소청구를 할 수 없고 원래 소유자인 매도인이 말소청구를 할 수 있습니다.   <대법원 1969. 10. 14. 선고 69다1485 판결>

 

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소유권 보존등기의 신청기한

 

미등기 부동산을 매매한 경우 보존등기의 신청기한

 

소유권 보존등기가 되어 있지 않은 부동산에 대해 소유권 이전계약을 체결한 자는 다음 중 어느 하나에 정해진 날부터 60일 내에 소유권 보존등기를 신청해야 합니다(「부동산등기 특별조치법」 제2조제5항).

 

⊙「부동산등기법」에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 않은 채 계약을 체결한 경우 그 계약을 체결한 날(「부동산등기 특별조치법」 제2조제5항제1호).

⊙계약을 체결한 후 「부동산등기법」에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 날(「부동산등기 특별조치법」 제2조제5항제2호).

 

▶ 위반 시 제재

 

등기권리자가 적절한 이유 없이 등기 신청을 하지 않은 경우

하지 않은 날 당시의 부동산에 대해 취득세의 과세표준에 부동산 취득 시 표준세율을 적용한 부분에서 1천분의 20을 뺀 세율(「지방세법」 제11조제1항제8호의 경우에는 1천분의 20의 세율)을 적용하여 산출한 금액

 

(「지방세법」 제13조제2항·제3항·제6항 또는 제7항에 해당하는 경우에는 그 금액의 100분의 300)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과됩니다(「부동산등기 특별조치법」 제11조제1항).

 

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◈ 제출서류

 

[ 제출서류 ] 1. 건축물관리대장 - 표제부포함 발급 2. 주민등록등(초)본 - 주소이력포함 3. 호적등본 또는 제적등본(상속인인 경우) ※ 망인의 주민등록초본(주소이력포함), 상속인전원 주민등록등본, 인감증명서, 인감도장 4. 판결정본과 확정증명서(판결에 의한 경우) 5. 토지대장 6. 취ㆍ등록세 고지서 발급 7. 도면(신축건물이 2개이상일 때) 8. 건물공사비 등 내역서 ※ 건축공사도급계약서,공사원가명세서(설계,감리비, 영수증, 전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ수도공사 영수증 ㆍ기타 자재구입 영수증 등), 사용검사필증, 건축연면적 비율 및 각 동별 공사원가안분계산내역, 계정별원장 등) 9. 신분증 지참

 

 

◈ 건물 소유권 보존등기 신청 시 제출서류(상세)

 

 

 

▶ 신청인의 소유권을 증명하는 서면

 

①건축물대장등본 (「부동산등기규칙」 제121조제2항)

② 판결 및 확정증명

     (판결에 의해 소유권을 증명한 경우, 해당 법원에서 판결문 및 확정증명원을 발급받을 수 있음)

 

▶ 신청인의 주소을 증명하는 서면

 

신분증

주민등록등(초)본-주소이력포함

호적등본.제적등본(상속인인 경우)- ※ 망인의 주민등록초본(주소이력포함), 상속인전원 주민등록등본, 인감증명서, 인감도장

판결정본과 확정증명서 (판결에 의한 경우)

 

 

 

▶ 취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)

⋅ 취득세란 부동산의 취득 시 납부해야 하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제7조제1항). ⋅  개인이 건축공사를 건축업자에게 맡겨 건물을 신축할 때 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우(건축업자가 법인인 경우)에는 취득가격이 과세표준이 됩니다(「지방세법」 제10조제6항). ⋅ 지방교육세란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호). ⋅ 농어촌특별세란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「농어촌특별세법」 제1조 및 제3조제5호).

 

※ 건물 소유권 보존등기 시 국민주택채권의 매입 불필요

건축허가 신청 시 국민주택채권을 매입한 자가 사용승인을 마친 건축물에 대해 소유권 보존등기를 할 경우에는 국민주택채권을 매입하지 않습니다(「주택도시기금법 시행령」 제8조제2항 및 별표 제3호라목).

 

 

 

 

▶ 은행을 통해 준비해야 할 서류

 

취득세영수필확인서

⦁시·군·구청 세무과에서 취득세납부고지서를 받아와서 은행에 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세를 지불하면 취득세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

 

대법원등기 수입증지의 구입

 

⦁대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)

 

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◈  신청서 작성

 

 

 

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◈ 소유권보존등기 신청절차개요