태영건설 워크아웃선언.프로젝트 파인낸싱(PF) 위기로 시작된 대한민국의 경제

https://www.youtube.com/watch?v=Cm8BcnlSFI4&t=21s

 

 

 

2023년 12월 28일 그동안 쉬쉬하며 숨죽이던 태영건설의 부실이

수면으로 떠오르고야 말았습니다.

 

태영건설 PF부실의 트리거가 된

성수동2가 연무장길 부지를 바라보면서 

깊은 시름에 잠기며 우리의 내일을 생각해봅니다.

 

태영건설 워크아웃선언. 

태영건설 PF부실위기로 시작된 한국경제의 미래

 

시공능역평가 순위 16라는 굴지의 1군 건설사인 태영건설이

PF부실문제로 2023년 12월 28일 워크아웃을 선언하며

한국경제에 먹구름을 드리우고 있습니다.

아직 부도는 아니라고 하지만

2024년 그리고 이후의 부동산 시장.경제 상황이 나아질 기미가 적어

태영 뿐만 아니라 우리 모두는

어렵고 힘든 길에서 또한 무엇인가를 감내해야 합니다.

 

태영건설의 부실우려는 그동안 꾸준히 제기 되어 왔습니다.

정부에서는 해결 가능하다고 둘러댔지만

그럼에도 태영건설은 워크아웃을 신청했습니다.

이런 정도의 대형 1군건설사 문제는 2013년 쌍용건설이후 10년만에 발생한 큰 사건입니다.

 

 

프로젝트 파이낸싱(PF)이란?

 

태영건설의 워크아웃의 트리거는 PF부실입니다.

'프로젝트 파이낸싱' 이란 프로젝트를 대상으로 대출을 실행하는 것을 말합니다.

 

보통 은행에 대출을 신청하면 담보를 제공하는데요.

이때 아파트.땅.건물 이런 부동산을 담보로 제공하면 이걸 부동산담보대출이라고 합니다.

 

그런데 이때 옆동네 홍길동씨 땅이 있는데 내가 이땅을 사서 건물을 짓고 분양을 하려고 합니다.

그러니 나한테 돈을 빌려주십시오.

이렇게 말하는 사람도 있습니다.

땅을 사서 분양하기 까지의 일련의 사업을 프로젝트라고 하고

그 프로젝트를 담보로 금융차입을 실행하는 것을 '프로젝트 파이낸싱(PF)'이라고 합니다.

 

어디서 많이 듣던 이야기 아닌가요?

정주영회장님의 조선소 일화와 비슷합니다.

울산 미포만 위성사진과 지폐속 거북선

남의 땅으로 대규모 차관까지 성공시킨 전설같은 이야기 말입니다.

 

 

 

대주단의 위험요소 제거

 

 

대주단의 입장

 

이때 대주단 . 돈을 빌려주는 사람의 입장에서 보면

 

프로젝트라는 무형의 사업계획에 대출을 실행하기 위해서는

위험 요소를 제거해야 하겠죠!

 

첫째는 건물이 제대로 지어질수 있을까?

 

돈 빌려주는 사람은 요구합니다. 건실하고 자금력이 있는 1군 건설사가 건물을 짓고 책임준공을 약속해준다면 뭐. OK해줄게

 

둘째 건물을 다 짓더라도 분양이 안돼면 돈을 갚을 수가 없는데

 

그래서 금융사는 분양성을 검토합니다. 부

동산담보대출에서의 감평보다 수십배 더 정교한 분양성을 검토하기 위해서 막대한 비용을 지불하구요.

청약률에 따른 기표실행. 또는 분양이 안될시 할인분양까지 조건을 내걸기도 합니다.

 

 

 

 

 

이런 사업의 플랜을 짜고 기획하는 사람은 디벨로버.시행사라고 하구요

시행사와 연계해서 직접 건설을 하는 업체를 시공사라고 합니다.

 

토지에 대한 계약금을 에쿼티라고 하구요

토지에 대한 잔금.건축인허가 까지 즉 본PF를 일으키키까지 필요한 자금을 브릿지자금이라고 합니다.

인허가 이후 시공부터 분양완료까지를 본PF라고 합니다.

 

그런데

현장에서 저는 정말 말도 안돼게 영세한 시행사들을 경험한적도 많습니다.

 

지난 부동산 상승기때 에쿼티조차도 없는 무일푼의 업체들이

일확천금을 꿈꾸며 보따리장수처럼 돌아다니기도 했습니다.

현장하나만 잘 잡으면 대박칠수도 있었거든요.

 

어수룩한 토지주를 꼬드겨 지주공동사업이 뭐니 해서

진행비. 사무실 운영비까지 지주에게 전가하는 경우도 있었습니다.

이게 부동산 상황이 좋으면 어찌어찌 무마되기도 하는데

부동산 경기가 사그러들면서 곪았던 부위가 터지기 시작 하기도 합니다.

이 업계의 적나라한 현상입니다.

 

태영건설 성수동 현장

 

 

앞에 보이는 공터로 남아있는 성수동2가 연무장길을 접하고 있는 부지로

핫한 성수동에 핫한 연무장길 부지입니다.

 

자동차공업사 기타 공장들이 떠난 자리에 힙한 매장들이 들어서고 있구요

샤넬.디올 등 명품매장들도 속속 들어서고 있는 잠재가치 높은 상권입니다.

 

하지만 태영은 지난해 해당 공장부지 3363.1㎡을 약 1600억원에 매수했구요

연면적은 2만9399.5㎡ 규모로 허가를 받았습니다.

매수가격을 보면 3.3㎡ 기준 1억5000만원정도 선입니다.

 

아무리 잠재가치가 높다하나 성수동 이면이 1억5천이면 분명 무리입니다.

 

 

 

태영건설은

해당 사업을 담보로 480억을 브릿지론으로 대출을 받았습니다.

 

위에서 간단하게 말씀드린것처럼

계약후 토지잔금. 인허가까지 프로세싱에서 대출일으키는 것을 브릿지론이라고 합니다.

 

그 브릿지론에서 48억은 상환을 했고

나머지 332억에 대해서 워크아웃을 신청한 것입니다.

 

브릿지는 본PF를 일으키면서 상환을 하고

이후의 사업을 진행하면 되는데 본PF를 일으키지 못한 것입니다.

여러 가지 원인이 누적되어 일어난 것이겠지만

브릿지는 잘 받은 후 본PF불발은 뭐니뭐니해도 시장상황의 급격한 변화일 것입니다.

 

 

이건 남일이 아닙니다.

주변을 보시면 멈춰있는 현장을 손쉽게 볼수 있을 것입니다.

건물철거까지 마치고 휀스가 쳐져 있는 현장은

대게가 잔금까지 다 치르고 명의 이전후 멈춰선 단계로

브릿지 자금까지는 다 받은 현장일 것입니다.

 

태영건설과 동일한 프로세싱과정에서 동일한 단계에서 멈춰서 있고

그런 상태에서 재매각을 진행하기도 합니다.

 

지금은 워크아웃상태로 사옥매각, 계열사 지분정리, 대주주의 사재출연, 만기연장 등

각종 방법으로 최종 부도처리를 막을 것이고

한국경제의 뇌관인 부동산PF 부실을 막기위해 노력하겠지만

3조 6천억에 달하는 우발채무를 처리하는 것은 요원해보이기만 합니다.

 

 

 

 

 

태영건설 워크아웃의 여파

 

 

시평 16위의 1군건설사이니 만큼 우리 경제에 미치는 영향이 어마어마 할텐데요

 

우선 협력업체는 581개업체로

태영건설이 진행하고 있는 140개의 사업에 직간접적으로 연결되어 있다고 합니다.

계약건수기준 태영과 연관된 계약은 1096건인데

물론 이중 96%. 1057건은 이미 보호장치를 마련하고 있기 때문에

직접적인 피해는 없다고 하는데요

 

하지만 신탁사나 보증기관의 준공보증.분양보증이 가까스로 진행된다 하더라도

태영건설의 원래 프로세스를 벗어난

대타기용으로 인한 유,무형의 손해는 상당할 것입니다.

 

 

수분양자들의 보호책

수분양자들에 대한 보호책도 이루어질 것입니다.

현재 태영건설 사업장 중 분양이 이미 진행된 곳은

총 22개로 세대수만 1만9869세대에 달합니다.

이 가운데 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증에 가입된 사업장은 14개(1만2395세대)입니다.

 

사업장의 공정률이 80% 넘으면 분양이행을 해야 하고, 그

렇지 않은 사업장은 대체시공사를 찾아야 하는데

기성공사비를 산정하고 대체시공사입찰과정에서 상당한 시간이 소요될 수밖에 없습니다.

그 기간동안의 입주지연과 이자부담증가는 온전히 계약자의 손해도 돌아갈 것입니다.

 

보증에 가입된 사업장이건 또는 그렇지 않은 사업장이건

크고 작은 수분양자들의 손해는 불가피 할 것입니다.

 

대한민국을 강타한 PF부실 위기

 

건설업계의 PF부실 문제는 이미 공공연한 문제입니다.

특히 토지매입용도로 빌리는 브릿지론은 그 금액이 30조원이 넘습니다.

 

브릿지론의 특성상 대출이율도 높고

본PF라는 또 하나의 산을 넘기 전이라 그만큼 위험성을 내포하고 있습니다.

만기 연장을 하며 버티던 건설사들이 한계에 몰리면서

브리지론을 많이 내준 제2금융권의 연쇄 부실도 우려됩니다.

이미 증권사의 PF 대출 연체율은 14%에 육박하기 때문에

대한민국의 경제는 커다란 기로에 있습니다.

 

 

PF부실위기와 부동산 시장

 

정부의 정채기조는 이제 변했습니다.

 

2023년 중반까지만 해도 만기연장 등을 통해 끌고 나갈려고 햇으나

이제는 정리해야 한다는 방향으로 기조를 선회했습니다.

뚜렷한 대책도 없어 보입니다.

 

앞으로 경기가 회복에 기대를 해야한다고 하구요.

은행이 돈많으니까 ~~라는 뉴스기사가 말해주는 것처럼

뚜렷한 정책도 없고 의지마저도 없어 보입니다.

 

다소 상승국면을 보이던 부동산 시장의 우상향곡선은

또다시 멈출것입니다.

옆집 똘이네 생각하면서 매수심리는 얼어 붙을 것이고

그나마 남아 있던 시중의 유동성도 부실뇌관이 빨아들일 것입니다.

상당히 떨어졌으니까 이제 골라볼까 이렇게 기웃거리던 돈들도

조금 더 기다리자며 쏙 들어갈 것입니다.

 

 

공급되어야할 주택이 공급되지 않음으로 인해서

공급량부족이 발생된다고 하는 분들도 있네요

나중에 가격반등의 요인이 될것이라고 합니다.

부동산 경기 사이클을 생각한다면 공감하지만

부실 뇌관이 터질려고 하는 이 마당에 이런 이야기를 하는것은

도대체 무슨 의미가 있을까요.