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◈ 젠트리피케이션이란
젠트리피케이션이란 저소득층이 주를 이루던 낙후지역이 개발괴는 과정에서 외부의 자금과 인구가 유입되고 임대료 상승되면서 원주민이 밀려나는 현상을 의미한다.
◈ 젠트리피케이션의 어원
영국의 상류층을 의미하는 젠트리( gentry) 라는 단어에 접사가 붙은 파생어로
1964년 영국의 지리학자인 루스글래스가 그의 저서 '런던:변화의 양상'이라는 책에서 처음 사용한 말이다. 본래적 의미는 고급주택화 정도의 의미로 해석될수 있으나
저소득 원주민이 밀려나가는 결과론적 측면이 그 정의에서부터 크게 부각되고 있다
즉 원주민의 이주는 결과론적 측면인 것이다.
물론 모든 사회과학적 이론이나 가설은 원인과 결과를 분리한 순수과학에 머무를 수는 없다.
그건 비겁한 변명입니다.
◈ 젠트리피케이션의 발생
1.새로은 활력소의 유입
기존의 낡은 문화나 컨텐츠의 상권에 새로운 활력소가 될 무언가가 유입된다.
물론 지역내 자체적으로 발생된다.
백종원의 예산시장 프로젝트가 자체적인이 외부유입인지 판단이 달라질 수 있지만
유동인구를 흡입할 무엇인가가 상권에 유입되어야 한다.
2.상권활성화
흔히 말하면 힙한 상권으로 거듭난 낙후된 상권에 인구가 유입되고 상권이 확장되고
매출이 증가한다.
증가되는 유동인구는 젊은이 들이어야 젠트리피케이션이 촉발된다.
동묘시장에 어르신들이 아무리 많아도
GD가 뮤비를 찍지 않고 젊은이들의 SNS에 노출되지 않았다면
그냥 벼룩시장일 뿐이 었을 것이다.
3.임대료가 증가한다.
상권이 활성화되고 매출이 증가하면
당연히 창업자들 , 장사하는 분들이 유입된다.
점포수요자가 늘어나면 권리금이 늘어나고 임대료도 증가한다.
4.기업형상권으로 변모
임대료가 증가하면 영세 창업자는 다른 상권으로 이동을 한다.
프랜차이즈 등 기업들만이 현재의 높은 임대료를 감당하며 상권에 잔류하며
결국 특색을 잃고 힙합을 잃어버린다.
5.새로운 상권의 대두
새로운 상권으로 인구가 이동하고 창업자가 줄어들어
공실이 발생된다.
하지만 임대료는 이미 높은 시세에 형성되어 있어
더이상 톡톡튀는 재기발랄한 창업자는 오지 않는다
◈ 젠트리피케이션의 찬반논란
찬성측 입장은 낡고 쇠퇴한 지역에 문화예술인이나 상인들이 지역을 활성화 시키고
지역이 개발하는 것에 찬성한다.
원주민이 밀려나는 현상과 임대료상승에 따른 공실발생 등은
결과론적 측면으로 보완의 문제이지 젠트리피케이션의 본래적 문제는 아니라고 한다.
젠트리피케이션 자체는 막을 수 없는 흐름이라고 주장한다.
반대측 입장은 젠트리피케이션의 문제점을 지적한다.
지역주민의 터전이 관광지로 변모되면서 결국 기존 원주민은 생활에 불편함을 느끼며 내몰리게 된다는 것이다
또한 상권의 활성화와 임대료증가. 자산의 증가는 지역주민의 몫으로 돌아가는 것이 아니라
외부 투기자본의 이익으로 돌아가게 된다는 것이다.
결과적으로 상권의 임대료.지가만 올려놓고 상권은 다시 쇠퇴하게 되는 것으로
젠트리픽케이션의 비극을 이야기 한다.
특히 젠트리피케이션을 겪는 과정에서
기존 상인들의 피해가 극심하게 일어난다.
상권의 활성화는 기존 상인들의 노력과 능력으로 인한 유동인구 흡입.매출의 증가에 기인한 것인데
젠트리피케이션 과정에서의 발생하는 과실을 기존의 상인은 누리지 못할 뿐만 아니라
오히려 발목을 잡는 꼴이니 어찌 억울하지 않겠는가?
이런 문제때문에 상가임대차보호법을 제정해서 상인들을 보호하게된 것이다.
◈ 젠트리피케이션의 사례
[압구정로데오거리]
이곳은 1990년대 초 패션의 중심가로 자리를 잡고 그 유명한 오렌지족이 즐비하던 상권이었다.
하지만 상권활성화와 임대료상승, 영세상인들의 외면의 과정을 겪으며 신사동 가로수길로 상권의 중심이 이동했다.
현재는 프랜차이즈 매장 등 위주로 명맥을 유지하고 있다.
[ 신사동 가로수길]
신사동 가로수길은 2000대까지만 해도 화구집, 작은 편집샵이나 카페같은 가게가 어우러진 소위 "힙"한 동네였다. 하지만 압구정로데오거리의 상인들이 이곳으로 이동하면서 상권이 활성화되고 젠트리피케이션이 일어난다.
역시 임대료상승.지가상승 후 기업매장.프랜차이즈 매장으로 채워졌다.
높은 임대료는 유지되고 공실이 많이 발생하고 있다
[ 경리단길 ]
경리단길은 용산미군기지와 가까워서 개발이 제한된 지역이으로 클럽이나 술집등의 상업지역이 몰려있는 이태원이 뒤편정도였다. 평택으로 미군기지가 이전되면서 일반식당이나 술집 등이 늘어나기 시작했다.
무한도전 에서 노홍철씨는 경리단길에 푹빠져 있음을 고백했고 방송에서 경리단길의 힙함을 가감없이 보여줬다.
하지만 2018년경부터 방송인 홍석천씨는 경리단길에 가게들이 많이 나와 있다고 할 정도로 이미 쇠락의 길로 접어 들기 시작했다.현재는 그저그런 상권으로 남았있다.
하지만 그 과실은 임차인이 아닌 건물주 들의 몫이엇고 심지어 초대건물주들보다는 1차임대료 상승후 건물을 매도한 초대건물주보다는 이후 건물주들이 상당한 과실을 얻은 것이다.,