만기전 퇴실한대서 집빼줬는데 임차인이 수수료 안준답니다. 맞나요?

아주 오래전 이런 일이 있었습니다.

법조계에 몸담고 계신던 분의 건물.2층 투룸전세를 계약했죠.

꼼꼼한 편이셔서 단서를 모두 기록했는데 (물론 올바른 태도입니다.)

마지막으로

'임차인이 중도퇴실시 중개수수료는 임차인이 부담한다  '라는 문구를 써달라고 했습니다.

공간이 부족해 당연하니까 생략하자 했지만

꼬옥 써야 한다고 부득불 주장했습니다.

 

나중에 알았습니다.

아. 이분이 왜 이걸 꼭 써달라고 간곡히 말씀하셨는지~~~

 

 

 

◈ 중개수수료란?

 

중개수수료란 중개행위에 대한 보수입니다.

계약이라는 결과를 위해 하는 모든 행위가 모두 중개행위지만

중개행위는 성공보수만을 지급합니다.

계약을 하면서 공인중개사의 도장을 계약서에 딱 찍어야

비로서 수수료청구권이 나옵니다.

사전답사부터 물건분석. 광고. 임장. 실사  그 자체만으로는 

중개수수료를 청구 할수 있는 중개행위에 해당하지 않습니다.

 

 

◈ 중개수수료 지급 의무자

 

개업공인중개사는 중개의뢰자로부터 중개 수수료를 받습니다.

중개의뢰자란 중개의뢰를 한 당사자를 말합니다.

소유자(매도인. 임대인) 와 매수인,임차인 등 입니다.

 

공인중개사법 제32조 [중개보수 등]

1. 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효. 취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조 제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조의 규정에 의한 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. 3. 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다.

 

 

◈ 중도퇴실시 수수료지급 사례

 

임차인이 계약기간 만료 이전에 이사를 가겠다고 했을 때

묵시의 갱신의 경우와 일반적인 계약기간내인지에 따라 다릅니다.

 

사례 1) 묵시의 갱신후 임차인의 중도해지 

 

위의 사례에서 임대인 A와 임차인B는 2021.1.10계약을 했고

2023년 1.10 묵시의 갱신이 되었습니다.

그 후 임차인B의 사정으로 해지통보후 3개월후에 이사를 나간 경우입니다.

 

논점)묵시적 갱신의 경우 임차인B는 해지할 권리가 있는가?

해답)묵시의 갱신후 임차인은 언제든지 해지통고 가능합니다.

 

 

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)  ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.       1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월,                                                                            임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월       2. 동산에 대하여는 5일

 

묵시적으로 갱신된 임대차계약은 당사자가 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있습니다.

따라서 임차인 B는 해지할 권리가 있으므로 그 후 새로운 사람과 임대차 계약이 체결된 경우라도 그 법률행위는 건물주 A의 문제입니다.

따라서 묵시의 갱신상태에서 임차인이 퇴실시는 임대인이 중개수수료를 부담합니다.

 

 

 

사례2 ) 계약기간 만료전 임차인의 사정으로 새로운 임차인을 구할때

 

 

위의 사례에서 임차인 B는계약기간을 다 채우지 못하고 나가는 것으로

임대인A와의 계약 내용위반입니다.

임대차계약은 쌍무계약입니다. 임대인이나 임차인 모두 권리자이자 의무자입니다. 임대인은 부동산을 임차인에게 사용하게 해야 할 의무를 지지만                    반대로 보증금은 임대인이 보관한다는 권리 등을 갖습니다. 임차인은 목적부동산을 약정한 기간동안 사용할 권리가 있지만                  보증금,월세 등의 대가를 지불해야할 의무가 있습니다.

 

따라서 만기전 퇴실 임차인은 임대인에게 계약위반으로 인한 손해를 보상해야 합니다.

그렇다면 중개수수료를 임차인B가 줘야 하나요?

 

집중해주세요~~~

계약위반에 따른 손해를 보상해야 하지만

그 손해가 중개수수료인지는 또 따져봐야 합니다. 

 

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우선 건설교통부의 유권해석과 서울지방법원의 판례를 참고해주세요

바쁘신 분은 패스하시고 설명 읽으시면 됩니다.

 

▶건설교통부 토지관리과 유권해석 2002.1.18 ; 

중개수수료는 중개의뢰인 즉 임대인과 새로운 임차인이 부담하는 게 원칙이나, 임대 기간 내에 임차인이 개인적인 사정으로 해약하는 경우에는 임대인과 임차인이 상호 합의하여 처리함이 타당함.
공인중개사는 과연 누구에게 수수료를 청구해야 하는가?

임대차계약의 당사자인 임대인에게 청구할 수 밖에 없다. 

 

▶서울지방법원 민사9부 1998.7.1 선고

 일년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한, 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로... 임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나, 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차계약체결을 위하여 중개수수료를 지불하여야 하므로, 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다.

즉, 나가는 임차인이 부담하겠다고 사전에 합의했거나, 합의는 없었지만 임대인의 요구에 응해 임차인이 부담하겠다고 동의하는 경우가 아니라면, 공인중개사로서는 중개수수료를 임대인에게 청구해야 할 것으로 본다. 결국 계약 해지로 인한 손해배상에 대한 문제는 임대인과 임차인간에 해결하도록 할 수 밖에 없다.

 

 

◆요약해드리겠습니다.◆

 

만기전 퇴실로 인해 새로운 임차인을 구하는 중개행위의 보수를 지급할 의무는

중개의뢰자인 임대인에게 있습니다.

결론은 임대인과 임차인의 내부적인 문제는 차치하고 공인중개사에 대한 수수료 지급 의무는 임대인A에게 있습니다.

 

 

다음은 임대인과 임차인의 내부적인  문제에서

만기전 퇴실로 인해 새로운 임차인을 구하는 중개해위로 인해 임대인A에게 발생한 손해가 어떤거냐 하는 겁니다.

판례의 취지는  중개수수료는 내일이건 1년후이건 만기되서 나가면 어차피 임대인이 지급해야 하는데

만기전 퇴실로 인해 일찍 수수료를 지급한 것으로

중개수수료가 손해났다고 볼 수는 없다는 것입니다.

굳이 말을 풀자면 중개수수료를 지급한것이 손해는 아니고 , 

일찍 지급한 것이 손해라는 취지죠.

이 판례의 취지대로라면 중개수수료에 대한 이자정도가 아닐까 합니다.

 

따라서 만기전 퇴실에 관한 임대인과 임차인의 대화도중 

수수료 이야기가 없었던 상태에서

임차인B가 수수료 안내겠다고 하면 정말 난감한 상황이 되는 겁니다.

보증금 내주던 자리에서 수수료 까니 마니 한다면

잘못하다가는 보증금을 주지 않는 임대인이 될 수도 있으니까요 

 

 

법조계에 몸담고 계시던 그 어르신 말씀이 

그제서야 이해가 갔습니다.

 

건물주라면 이제 이문구를  꼭~~ 쓰셔야 합니다..

'만기전 퇴실시 중개수수료는 임차인이 부담한다'

 

혹시 계약서에 이문구가 없다면

만기전 퇴실상황이 발생하면 꼭 수수료를 집고 가야 합니다.

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중개수수료를 누가 내는지에 관한  에피소드

 

어떻튼

임대차계약 만기전에는 임차인이 수수료를 내는 것이 관행으로 되어 있습니다.

 

그럼 언제를 기준으로 만기가 도래했는지를 판단할까요?

제가 현장에서 4개월정도 미리 나가는 상황에서 중개수수료를 임차인에게 모두 요구하는 건물주도 겪어봤습니다.  미리미리 준비하자 한건데 말이죠.

결론은 반반으로 끝났습니다.

 

여러분은 어떻게 생각하시나요?