건축물 관리대장 1 ( 종류와 구성 )

 

◈ 건축물 관리대장이란?

 

   서초동 삼성전자빌딩 대장입니다. (사기업빌딩이지만 공개함을 양해부탁드립니다.)

 

건축물관리대장이란

 

건물의 소재 · 번호 · 종류 · 구조 · 면적, 소유자의 주소 · 성명 등을 등록하여 건물의 상황을 명확하게 하는 장부를 말합니다.

 

 

◈ 건축물관리대장의 법적근거

 

예전부터 가옥대장이라는 이름으로 건축물관리대장이 있었지만 이 가옥대장의 법적근거를 별도로 있지는 않았습니다.

토지대장과 임야대장에 관하여는 ＜지적법＞이 규정하고 있으나, 가옥대장에 관한 근거 법률은 없었고 다만 ＜지방세법＞에 따르면 시·군은 재산세과세대장을 비치하고 필요한 사항을 기재하도록 되어 있다. 그에 따라 각 지방공공단체 즉, 구청·군청 등이 건축물관리대장을 마련하여 과세자료로 이용하고 있으며, 이를 기초로 건물등기를 행하고 있다.

 

광복 이후 이 상태로 유지되다, 1992년 6월 30일자로 건축물대장으로 명칭이 변경되어 현재까지 그대로 쓰고 있습니다.

 

 

 

◈ 건축물관리대장과 등기사항증명서

 

건축물관리대장에 등록된 부동산에 관한 상황은 등기부에 기재되는 부동산의 표시 의 기초가 됩니다.

건물을 신축한 후 보존등기를 신청할 때 반드시 건축물관리대장을 제출해야 합니다.

즉 건물의 표시사항에 대해서는 건축물관리대장이 기초가 되기 때문에 등기부의 표시와 차이가 있다면 건축물 관리대장의 표시내용이 우선합니다.

 

반대로 권리관계에 관해 등기부와 건축물관리대장이 차이가 있을 때에는 등기부가 우선합니다.

 

건물의 표시내용에 변동이 있다면 먼저 건축물관리대장을 변경한 후에 등기부도 변경신청해야 합니다.

 

------------------------------------------------

 

◈ 건축물 대장의 종류

 

건물(건축물)은 소유형태에 따라 일반건물과 집합건물로 나뉩니다.

따라서 건축물대장도 일반건축물 대장과 집합건축물 대장으로 나뉩니다.

 

구     분	내                용
①일반건물   ▼ 일반건축물대장	건물전체가 1인(2인이상시 공유)에게 소유권이 있습니다. 건물전체의 소유권이 모두 동일인의 소유이고 그 소유권이 다수에게 잇다면 지분만큼 소유하는 공동소유(공유)하고 잇는 것입니다. 호수별 매각 불가능
②집합건물  ▼ 집합건축물대장	건물전체가 일정한 단위로 구분이 되어 있고 구분된 구획마다 소유자가 다른 경우입니다. 호수 모두의 소유자가 같은 경우도 있지만 이는 소유자가 여러채를 같이 가지고 있는 형태와 같습니다. 호수별 매각 가능.

 

◈ 건축물 대장의  구성 개요

종류	구분	내용
일반 건축물대장	총괄	⦁동일 대지내에 2개동 이상의 건물이 있을 때 동별 건물의 개요를 표시
	일반	⦁각 동별 구체적인 내용까지 표시되는 대장을 열람하기 위해서는 일반을 체크하고 진행하면 됨
집합 건축물 대장	총괄	⦁일단의 대지위에 두동이상의 건물이 있을 때 동별 건물의 개요를 표시
	표제부	⦁1동 건물의 집합건물일 때 해당동의 건물의 전체현황을 표시
	전유부	⦁1동 건물이 집합건물일 경우 해당 호수(전유부)의 현황을 표시

 

주의)  총괄은 2개동이상 있을 경우에 해당하므로 1개동으로만 구성된 경우에는 총괄선택시 오류발생

주의)  2개동으로 이루어진 경우라도 1개동의 개요 및 구체적인 내용을 보려면 일반선택 후, 여러 동이 나열되고  그 중에서 해당동을 선택해서 열람가능합니다.

 

복잡할 것 같지만 원리는 간단합니다.

공적장부는 목적이 어떻튼 즉 거래를 위해서건 과세를 위해서건

외부에 공시를 하려는 것이 첫 번째 이유라고 생각합니다.

 

과세편의를 위해 소유자별로 공적장부를 편성합니다.

그래서 1개동 소유자가 특정인으로 동일하니까  1동 단위로 대장이 구성되고

여러개동이 있을 수 있으니까 총괄로 여러개동을 나열정리한 것입니다.

 

집합건물은 호수(전유부)별로 소유자가 특정됩니다.

따라서 전유부별로 대장을 정리하고  여러호수가 1동에 속해있으니까 1동의 개요와 내용은 표제부로 구성합니다.

그런데 이런 집합건물로 된 1동이 여러동 있는 경우도 있으니까 다시 총괄로 동목록을 나열한 것입니다.

 

정리) 일반인에게 이런 대장의 구성은 그다지 중요하지 않습니다.

물론 권리분석을 자세히 하자면 볼 필요는 있겠지만요

 

---

 

◈ 건축물 대장의 구성 세부사항

 

건축물 대장의 구성 또한 건축물 대장의 종류에 따라 다릅니다.

대장별로 모두 설명을 드리는게 건축물대장 뽀개기 라는 제목에 맞는 것 같아 

모두 설명드리지만  바쁘신 분들은 갑구.을구 위주로 보시면 됩니다.

 

일반건축물대장

 

 

건축물대장-갑구	건축물대장-을구	건축물대장-총괄표제부

 

갑구 - 대지위치.대지면적.연면적.건축면적.구조.건폐율.용적률.높이 지붕.부속건축물.조경면적.공개공지.건축선후퇴.지역.지구 .주차장.승강기 .인허가시기.내진설계 등의 건축물현황이 표시됩니다.

을구 - 층별 건축물현황 및 면적등이 표시됩니다. 또한 건축물에 대한 변동사항이 표시됩니다.

 

 

총괄표제부 - 대지위치.대지면적.연면적.건축면적.건축물수. 주용도 건폐율.용적률.주차대수. 부속건축물.조경면적.공개공지.건축선후회 .주차장.승강기. 인허가 일시.내진설계 등

총괄표제부는 여러동이 있는 경우만 편성되기 때문에 동목록이 표시됩니다.(예)가동.나동의 개요

 

집합건축물 대장

 

집합건축물대장 - 전유부	집합건축물대장 -표제부

 

전유부 - 대지위치 및 호수가 표시되고 호수별 전용면적.공용면적 등이 표시됩니다.

         물론 호수별 소유주도 표시되지만 소유권변동사항이 바로바로 되지는 않습니다.

         (권리변동은 등기부우선)

 

 

표제부 - 대지위치.연면적.건축면적.용적률.건폐율.구조.주용도 조경면적 공개공지.건축선후퇴.층수 및 층별 건축물 현황이 표시됩니다. 또한 주차장.승강기.인허가일시.내진능력도 표시되며

간단한 변동사항도 표시됩니다.

 

 

이번 포스팅은 건축물관리대장 뽀개기 1편으로 종류와 구성에 대한설명입니다.

총5편으로 구성예정이며 이어지는 설명도 모두 읽어보시면 도움이 되실 겁니다.

 

참고) 건축물대장의 세부 구성항목에 대해서는 다음 링크를 참고해주세요.