대지권과 대지지분의 차이, 집합건물의 권원?

낡고 허름한 오래된 아파트가 재건축되면서 천정부지로 매매가가 치솟는 경우, 몇차례 경험을 해보았습니다.

이때 낡은 아파트의 수익성을 예측하는 지표중의 대표적인것이 ‘땅지분(대지지분)’일텐데요.

대지권과 대지지분의 개념차이.

그리고  대지지분이 어떻게 분배되는지 등의 내용에 대해 알아보겠습니다.

 

 

대지권. 대지지분의 개념

 

[  대지권  ]

 

대지권은 건물이 땅위에 존재하기 위한 권원. 대지 사용권의 줄임말입니다..

건물이 땅위에 지어질 때 합법적 권리가 있어야 합니다.

소유권이면 소유권대지권, 임차권이면 임차권대지권

 

 

보통은 땅의 소유권을 가지고 잇는 사람이 건물을 짓습니다.

하지만 임차권인 경우도 있습니다.

 

일각에서 추친중인 토지임대부 아파트가 임차권을 대지권으로 하는 것이구요.

과거에 청계천변 시영아파트 또한 임차권을 가지고 아파트를 분양한 곳입니다.

 

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다. 2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다. 3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다. 4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다. 5. “건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다. 6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다. [전문개정 2010. 3. 31.]

 

토지와 건물은 대표적인 부동산권리로 각각 별개로 취급됩니다.

토지등기와 건물등기가 별도로 존재해야 하구요

토지와 건물은 별도로 매각.임대가능합니다.

하지만 공동주택의 경우는 일체로 취급됩니다.

공동주택의 법적 안정성을 위한 당연한 결과일 것입니다.

제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. ② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다. ④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다. [전문개정 2010. 3. 31.]

 

 

[대지지분]

 

대지지분이란 대지권의 지분비율입니다.

건물이 공동주택.오피스텔.구분상가 등 집합건물의 경우에는 전체 세대수별로 전체지분을 나눠서 가지고 있는 것입니다.

 

동일한 대지위에 지어진 건물이라도

높은 용적률로 지어진 아파트는 대지지분이 작고

낮은 용적률로 지어진 아파트는 대지지분이 큽니다.

재건축을 위한 구축아파트 투자시 지분율이 수익을 가름하는 중요한 척도가 되는 이유입니다.

과거에 지어진 아파트중 저층의 시민아파트.시영아파트.주공아파트 등은 상대적으로 세대수가 작고 반면 대지지분이 높아 사업성이 굉장히 좋았습니다.

 

이번 포스팅은 대지지분에 관한 포스팅입니다.

 

 

일반적으로 대지권은 전체 대지면적이 구분소유자의 전유면적에 따른 비율로 배정됩니다.

 

대지지분이 얼마나되지?

 

 

그림처럼 330.58㎡의 토지에 a와 b 각각의 1층과 2층을 소유하고 있을 때

건물면적에 비례해서 토지도 소유하게 됩니다.

a와 b가 1/2씩 건물을 가지고 있기때문에 토지 또한 1/2씩 소유하게 됩니다.

 

 

[대지지분과 공유지분] 

 

건물의 호수별로 소유권이 다른 집한건물의 경우는 대지지분이라고 하지만

전체 건물의 소유권이 나눠지지 않는 일반건물의 경우.

건물의 소유자가 여러사람인 때는 공유지분이라고 합니다.

 

 

 

 

[ 일반건물과 집합건물 ]

 

일반건물은 건물의 소유권이 특정인에게 속하는 건물입니다.

위 그림처럼 여러사람이 각각의 지분대로 일반건물을 나누어 가진경우 공유지분이라고 합니다.

 

구분	일반건물	집합건물
토지 등기	전체가 동일특정인에 귀속 (여러명일때 공유관계)	전체 다수에 분할
	토지등기는 1개만 존재하고 권리관계의 변동이 발생될때마다 기재됨	토지등기는 1개 존재하고 권리관계의 변동이 발생될때마다 기재되지 않아도 무관함
건물 등기	전체가 동일특정인에 귀속 (여러명일때 공유관계)	호실별로 각각의 소유권이 존재함.(각 호실을 여러사람 소유(공유관계)가능하고 각각의 호실 전체를 1인이 소유할 수도 있음)
	건물등기는 1개만 존재하고 권리관계의 변동이 발생될때마나 기재	호실별로 건물등기가 존재하고 권리관계의 변동이 발생될 때마다 기재
토지대장	토지대당1개존재	토지대장 1개존재
건축물대장	일반건축물대장 1개 존재	호실별로 전유부분의 건축물대장이 존재하고 표제부도 별도존재

 

 

[ 대지지분을 확인할수 있는 5가지 방법 ]

 

 

대지지분을 확인할수 있는 방법은 아래링크를 통해 설명드립니다.

https://koffice.tistory.com/23