프로는 건축물관리대장을 본다. 건축물대장속 함정을 알려줄께

안녕하세요. 코피스빌딩입니다.

이전에 건축물관리대장에 관해 세번의 포스팅을 올렸습니다.

건축물 관리대장 의 개념. 그리고 대장의 세부구성.

세번재는 무료열람방법이었는데요.

이번 포스팅은 전문가다운 포스를 뿜뿜하는 전문스킬입니다.

찬찬히 읽어보시고 내걸로 만드시길 바랍니다.

 

 

▣ ▣  건축물대장 속 함정

 

1.위반건축물 표시

우측상단에 위반건축물일 경우 우측상단에 위반건축물이 표시됩니다.

그리고 위반사항은 변동내용란에 표시가 됩니다.

불법증축을 했거나 무단용도변경, 주차장불법사용 등등 위반내용은 여러가지가 있을 겁니다.

위반건축이 표시된 경우라면

매수자건 임차인이건 이에 대한 해결책을 협의하고 계약서조항에 삽입할테니 함정이라고 할순 없을 것입니다.

 

하지만 위반사항이 발견되더라도

건축물관리대장에  즉시 표시가 되는게 아닙니다.

수개월의 기간이 걸릴 수도 있다고 합니다.

 

 

 

건축물관리대장에 아무 표시가 없어서 계약을 했는데

막상 잔금을 치룰 때 위반건축물이 등재되서 문제가 생길수 있고

나중에 과태료가 나와서 옥신각신 할 수도 있습니다.

 

위반건축물의 경우 관청허가사항이 있을때 전혀 허가를 받을 수 없고

위반건축물의 용도변경을 불허하고 있기때문에

계약의 목적을 달성하지 못할 경우가 빈번합니다.

 

따라서 계약서상 이에 대한 책임여부를 기재해야 합니다.

위반사항이 발생될시 매도인(임대인)은 이에 대한 책임을 진다는 조항을 써놓아야 합니다.

 

 

2.호수표시의 함정

 

 

주택임대차보호법상 전입세대의 대항력을 갖추기 위해

목적부동산의 정확한 주소와 호수가 표시되어야 합니다.

(다가구주택은 지번까지만 정확하면 됩니다.)

 

주의할 점은 

주변의 많은 건물.주택들중

건축물관리대장에는 지하에 주택이 있는데 실제는 지하가 없을 때가 있습니다.

반지하를 B01로표기하지 않고 101로 표시하는 경우죠.

임대를 놓을 때 지하보다는 1층이라고 하기가 편하기 때문이겠죠.

그럼 연달아 공부상 층수보다 1개층씩 높아지다 보니

계약하는 호수는 201호인데 실제공부와 맞지 않을수 있습니다.

 

건축물 관리대장을 꼼꼼히 보면서 이런 함정이 있는지 찾아보고

함정이 있다면 계약을 보류하거나 협의후 계약하면 좋겠죠?

 

 

 

3.공적장부간의 불일치

 

 

모든 공적장부는 목적과 형태는 다르지만

현재의 상황을 공시하는데 목적이 있습니다.

하지만 담당기관이 다르고 인간이 하는 일이다보니

공적장부간의 불일치가 있습니다.

이 경우 기본이 되는 장부는 장부작성기관입니다.

장부의 이름으로 추정해보면 쉽습니다.

 

토지대장은 토지를

건축물관리대장은 건축물을

토지이용계획확인원은 토지이용용도를

등기부(등기사항증명서)는 권리관계를

 

건축물관리대장과 등기부의  층별면적.연면적이 차이가 나면

건축물관리대장의 면적을 기준으로 합니다.

 

건축물관리대장의 소유자가 등기부의 소유자가 다를 경우에는

등기부의 소유자가 진짜 소유자입니다.

 

만약 토지대장의 토지면적과 건축물관리대장의 토지면적이 차이가 나면 ?

네. 맞습니다. 토지대장의 면적이 기준이 됩니다.

 

 

 

4. 근생원룸의 함정

 

계약을 할때 보통은 등기부.건축물관리대장 등 거의 모든 공적장부를 봅니다.

등기부에도 층별 용도가 간단하게 기재가 되어 있지만

건축물의 용도 특히 층별용도를 세부적으로 보기 위해서는

건축물관리대장의 용도를 검토하는게 정확하고 편리합니다.

이때

공부상은 근생.업무로 되어 있는데 실제는 원룸.주택으로 임대중인 경우가 있습니다.

건물주나 부동산은 주택임대보호법의 적용대상이 된다고 하지만

방심하면 안됩니다.

전세대출.전세보증 등의 혜택을 전혀 받을 수 없고 운신의 폭도작아지기 때문입니다.

링크:근생원룸의 문제점

 

5.토지면적의  불일치

 

최고 난이도의 함정스킬일 것 같은데요.

다른 장부에 표시된 토지면적과 건축물관리대장상의 토지면적이 다른경우입니다.

원칙상 토지는 토지대장상의 면적이 기준이 됨으로

장부상 오류겠지 라고 생각하고 넘어가면 안됩니다.

 

우선 한가지 사실을 알려드릴께요.

건축물관리대장상의 토지면적은

이 건물이 건축하는데 바탕이 된 토지면적 입니다.

여러땅을 합해 이 건물을 지었다면 그 여러땅의 면적이 표시되어 합니다.

물론 옛날 건물이 전산화작업하면서 빠진 경우도 많습니다.

그래서 건축물관리대장상의 토지면적이 기재되지 않은 경우도 많습니다.

 

반면

1필지에 지었지만 내 땅의 면적보다 작은 경우도 있습니다.

특히 꼬마빌딩의 경우 많이 발생하는데

해당 건물을 짓는데 여러가지 이유로

내 땅의 일부를 내주고 건물을 지어야 하는 경우입니다.

예를 들면 내땅이 150㎡인데  건축물관리대장에는 140 ㎡으로 기재된경우라면

해당 건물을 짓는데 10 ㎡을 활용못하고 지은 겁니다.

 

이런 이유는 뭘까요.

도로편입된 경우. 가각전제로 짤린경우가 있습니다.

위의 주제에 대한 자세한 내용은 따로 포스팅할 것이고

링크를 참고해주시구요

꼬마빌딩을 짓는 과정에서

자금사정이 넉넉치 않아 작은땅을 최대한 살려보려고 하는데

도로편입이나 가각전제로 내 땅 일부를 살릴수 없다면

 투자목적에 어긋날 수도 있거든요.

단순히 땅값을 깍는다고 해결이 안될수도 있습니다.

 

어쨋튼 공시된 토지면적만큼 다 사용을 못할 수도 있는

대장상 토지면적의 불일치를 보고 함정을 찾아내야 합니다.

가각전제

 

 

이상으로 건축물관리대장상 숨은 함정에 대한 설명을 드렸습니다.

잘 읽어보시고 투자하시는데 참고하시고 도움이 되셧으면 좋겠습니다.