복층공사 어디까지 할까? 복층사용시 주의할 점

 

---

 

오피스텔,사무실 또는 리테일 등의 업무를 진행하다 보면

뷰나 개방감 등의 독특한 컨셉의 스페이스를 원하시는 분들도 많습니다.

 

원하는 뷰가 개방감 등의 조건이 충족된다면

금전적이  비용지불을 감수하고서라도 말이죠.

그런 시대적인 특성을 반영하듯

층고(천장에서 바닥까지의 높이)를 높게하는 건물들도 상당히 많아지고 있습니다.

이는 높은 공사비를 지불하고서라도

건물의 가치를 높게하고 임대를 잘 구성하고 싶은 열망의 반영입니다.

 

오늘 포스팅은 높은 층고와

높은 층고를 활용하기 위한 복층구성에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

1.복층이란

 

일정공간의 일부를 세로형태로 구획하고 계단을 설치하여 반층이나 한개층을 올라가서 더 넓은 공간을 사용할 수 있도록 구성한 것을 말합니다.

이탈리어로 메쟈닌이라고 부르며 1층과 2층사이에 라운지 공간같은 의미입니다.

아래에 설명하겠지만 다락과는 비교되는 공간입니다

 

 

2. 복층의 높이

 

2022년 기준 대한민국 국민의 평균키는 여성의 경우 161.3cm ,남성의 경우 173.9cm라고 합니다.

직립보행의 자세로 편안하게 생활하기 위해서는

적어도 180cm는 되어야 할것 같네요.

 

참고로 대한민국 아파트의 천장높이는  2.2m에서 2.3m로 독일( 2.4m) 을 비롯한 서구 국가보다 낮다고 합니다.

 

 

2.복층 구성의 합법성

 

1) 높이150cm이하는 가능

 

높이 150cm이하의 복층은 합법입니다.

높이 150cm이하의 경우 바닥면적에  포함되지 않는 것으로 보며

건축법규정(건폐율,용적률)에도 영향을 미치지 않습니다.

또한 주거용으로 사용하지 않아야 하며 바닥난방 등의 설치를 할 수 없습니다.

결론적으로 건축법시행령에 적용을 받지 않는 복층은  마치 다락과 같은 형태입니다.

분양현장에서 흔히 보이는 "복층 오피스텔"광고의 경우 다락수준이지만

복층으로 광고하고 있음을 주의해야 합니다.

 

시행규칙

 

2)높이 150cm이상 - 대장여부 검토

 

위에서 말씀드린 대로 150cm이상의 복층은 바닥면적에 포함되기 때문에

건폐율 등의 건축법규제에 저촉될 수 있습니다.

건폐율 60%로 허가받았는데 복층구성하면서 바닥면적 늘어나면 건폐율 초과로

이행강제금이 부과됩니다.(물론 위반사항이 적발되었을 경우엔 말이죠)

 

 

의심된다면 건축물 대장을 열람해보면 알수 있습니다.

건축물관리대장에 해당층에 복층이 기재되어 있다면

허가를 득하고 설치한 완전 합법입니다.

만약 복층 기재가 없는 150cm 이상 복층은 불법입니다.(다음의 예외 제외)

 

 

3) 휴게음식점의 경우 170cm까지 가능

 

근린생활시설 중 휴게음식점과 제과점 용도의 상가는 건축법에 의해 복층 구조로 할 수 있습니다.

300제곱미터 미만 1종의 경우와  300제곱미터 이상 2종 근생 모두 가능합니다.

 

복층에 관한 해당 법령은 [건축법시행령 제61조 2] 그리고 [실내건축의 구조 시공방법 등에 관한 기준]에서 확인 가능합니다.

 

 2020.4월 건축법 시행령이 개정되었습니다.

 

제1종 또는 제2종 근린생활시설 중 휴게음식점(카페), 제과점 등의 시설은 1개 층 내부를 바닥 판과 칸막이로 상·하부로 나눠 사용할 수 있게 했습니다.

이후부터 1층 매장등에 복층이 많이 만들어지고

분양현장에도 복층이 많이 등장했습니다.

 

당 시  입 법 예 고 안

□ 건축물의 거실 내부에 창의적 공간구획 허용(1∼2종 중 ... 만)   o 제1종 또는 제2종 근린생활시설 중 휴게음식점, 제과점 등 음료.차.음식.빵.떡.과자 등을 조리하거나 제조해 판매하는 시설로서 창의적이고 다양한 휴게공간을 제공하기 위해 그 거실의 일부를 다음 각 목에서 정하는 바에 따라 바닥판 또는 칸막이 등으로 구획해 사용할 수 있음.

 

 

3.휴게음식점 등의 복층-170cm이하

 

휴게음식점 등의 1종2종 근생시설의 경우 170cm이하 복층설치가 가능합니다.

지금부터 구체적인 설명 해보겠습니다.

 

1) 복층설치 가능업종

 

건축법 시행령에는 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설이라고 규정하고 있습니다.

 

건축법 시행령 제61조의2(실내건축) 법 제52조의2제1항에서 “대통령령으로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. <개정 2020. 4. 21.> 1. 다중이용 건축물 2. 「건축물의 분양에 관한 법률」 제3조에 따른 건축물 3. 별표 1 제3호나목 및 같은 표 제4호아목에 따른 건축물(칸막이로 거실의 일부를 가로로 구획하거나 가로 및 세로로 구획하는 경우만 해당한다)

 

건축법 시행령 [별표1] 3. 제1종 근린생활시설   나. 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설(제4호너목 또는 제17호에 해당하는 것은 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것     4. 제2종 근린생활시설 아. 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설(너목 또는 제17호에 해당하는 것은 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 이상인 것

 

 

 

실내건축의 구조·시공방법 등에 관한 기준  제9조(거실 내부 칸막이 등)  ① 거실 내부에 고정식 칸막이를 설치하는 경우 통로(공동주택, 오피스텔은 제외한다.)의 유효너비는 피난 등을 위해 120cm이상으로 하고, 칸막이 재료를 유리로 하는 경우에는 안전유리로 설치한다.  ② 구획된 실로부터 출입구 등으로의 통로는 비상시 이용이 용이하도록 가능한 꺾이지 않는 구조로 한다.  ③ 제2조 제3호에 따라 일부 용도의 건축물 거실 내부를 칸막이로 구획하는 경우 다음 각 호의 기준에 적합하게 설치한다.  1. 구획하는 공간은 상·하 2개 이하로 하고, 그 바닥면에서 천장면까지의 높이는 1.7미터 이하로 할 것  2. 칸막이는 기둥·보 등의 주요구조부와 구조적으로 영속적이지 않으며, 분리·해체 등이 가능한 구조로 할 것  3. 구획하는 가로 칸막이의 수평투영면적(외벽 중심선으로부터 칸막이 끝부분까지의 면적)은 그 층의 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 30/100 이내일 것(최대 100제곱미터를 초과할 수 없다)  4. 칸막이는 구조적으로 안전할 것(「건축사법」에 따라 등록한 건축사 또는 「기술사법」에 따라 등록한 건축구조기술사의 구조안전에 관한 확인을 받아야 한다)  5. 구획하는 공간은 열린공간구조로 하여 피난에 지장이 없을 것  6. 구획하는 칸막이의 내부 마감재료는 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제24조에 따른 불연재료, 준불연재료 또는 난연재료로 할 것. 다만, 건축물의 주요구조부가 내화구조로서 스프링클러나 그 밖에 이와 비슷한 자동식 소화설비를 설치한 경우 그러하지 아니한다.  7. 구획하는 공간의 돌출부 등에는 충돌·끼임 등 안전사고를 방지할 수 있는 완충재료를 사용하거나 모서리면을 둥글게 처리할 것  8. 계단, 경사로 등은 미끄럼사고 등을 방지하기 위해 미끄럼 방지 또는 식별표시 처리는 제5조 제1호, 제4호 및 제5호를 준용할 것  9. 구획하는 공간에서 추락사고 방지하기 위해 안전난간 및 안전시설의 설치는 제6조를 준용할 것. 이 경우 안전난간의 높이는 구획된 공간의 바닥면에서 천장까지 높이의 2분의 1이상으로 완화할 수 있다.  ④ 건축물의 평면도, 단면도 등에 구획하는 부분의 경계선 또는 음영 등의 표시를 하여 「건축법」제11조, 제14조, 제16조, 제22조에 따른 건축 허가, 신고, 사용승인 신청하거나 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제18조에 따라 건축물대장의 표시사항 변경을 할 수 있다.

 

1. 구획하는 공간은 상·하 2개 이하로 하고, 그 바닥면에서 천장면까지의 높이는 1.7미터 이하로 할 것 

2. 칸막이는 기둥·보 등의 주요구조부와 구조적으로 영속적이지 않으며, 분리·해체 등이 가능한 구조로 할 것 

3. 구획하는 가로 칸막이의 수평투영면적(외벽 중심선으로부터 칸막이 끝부분까지의 면적)은 그 층의 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 30/100 이내일 것(최대 100제곱미터를 초과할 수 없다) 

4. 칸막이는 구조적으로 안전할 것(「건축사법」에 따라 등록한 건축사 또는 「기술사법」에 따라 등록한 건축구조기술사의 구조안전에 관한 확인을 받아야 한다) 

5. 구획하는 공간은 열린공간구조로 하여 피난에 지장이 없을 것 

6. 구획하는 칸막이의 내부 마감재료는 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제24조에 따른 불연재료, 준불연재료 또는 난연재료로 할 것. 다만, 건축물의 주요구조부가 내화구조로서 스프링클러나 그 밖에 이와 비슷한 자동식 소화설비를 설치한 경우 그러하지 아니한다. 

7. 구획하는 공간의 돌출부 등에는 충돌·끼임 등 안전사고를 방지할 수 있는 완충재료를 사용하거나 모서리면을 둥글게 처리할 것 

8. 계단, 경사로 등은 미끄럼사고 등을 방지하기 위해 미끄럼 방지 또는 식별표시 처리는 제5조 제1호, 제4호 및 제5호를 준용할 것 

9. 구획하는 공간에서 추락사고 방지하기 위해 안전난간 및 안전시설의 설치는 제6조를 준용할 것. 이 경우 안전난간의 높이는 구획된 공간의 바닥면에서 천장까지 높이의 2분의 1이상으로 완화할 수 있다. 

④ 건축물의 평면도, 단면도 등에 구획하는 부분의 경계선 또는 음영 등의 표시를 하여 「건축법」제11조, 제14조, 제16조, 제22조에 따른 건축 허가, 신고, 사용승인 신청하거나 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제18조에 따라 건축물대장의 표시사항 변경을 할 수 있다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

복층 높이