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일반적으로 부동산을 계약할 때 주의할 점은 동일합니다.
모든 부동산에 계약시 체크리스트는 동일하다는 뜻입니다.
예를 들면
계약시 체크리스트는 크게 물리적분석과 권리분석이 있습니다.
물리적분석은 부동산의 물리적 상태 즉 건축상의 하자문제를 검토하는 것이고
권리분석은 법률적.행정적 하자를 검토하는 것입니다.
물리적 분석과 권리분석의 방법은 동일합니다.
다음 포스팅으로 확인해주시구요
이번 포스팅에서는 다가구주택과 다세대주택의 가장 큰 특징인
소유형태의 구별에 따라서 달라지는 주의사항을 중심으로
이야기 해보도록 하겠습니다.
◈ 다가구주택과 다세대 주택의 차이
◈ 다세대 다가구 차이 에 따른 전월세 임대차계약 시 주의사항
1.소유자 확인
다가구주택은 1동의 건물 전체가 특정인의 소유입니다.
여기서 특정인이라 표현한 것은 건물전체가 1인일수도 있고 다수 일수도 있습니다.
1사람 소유이면 단독소유. 여러사람이 같이 가지고 있으면 공동소유형태라고 합니다.
201호나 301호나 호수별로 소유자가 동일하다는 의미입니다.
결국 이 부동산을 선택하는데 판단기준은 건물전체로 해야 합니다.
반면 다세대주택은 호수별로 소유자 다릅니다.
201호나 301호 소유자다 다르다는 의미입니다.이는 구분소유나 부르며 이런 건물을 집합건물이라 부릅니다.(동일호수를 여러명이 소유하면 공동소유라 부르는 것과 비교)
201호나 301호 소유자가 동일할수도 있고 건물전체호수가 특정인의 소유일 수도 있지만 그것은 독립된 부동산을 한꺼번에 소유한것일 뿐입니다.
즉 신사의 품격에서 박민숙(김정난 분)여사가 스트리트를 가진 것처럼 여러개를 한꺼번에 소유한것과 같습니다.
다세대주택은 일단 대상 호수만을 기준으로 판단합니다.
물론 구조.보안.깨끗함 등 건물전체를 기준으로 판단해야 하는 것은 당연히 건물전체를 기준으로 판단해야 할 것입니다.
2.권리분석
다가구주택은 건물전체를 기준으로 판단합니다.
등기부등본도 건물전체를 기준으로 존재합니다.
소유자가 동일하므로 권리하자 발생시 건물전체가 위험하고 건물전체 세입자들간의 우선순위도 문제되기 때문입니다.
따라서 임대차 계약시 건물주자체의 신용,체납여부를 체크하는 것외에도
선순위 임차인의 현황파악도 필요합니다.
반면 다세대주택은 호수별로 판단합니다.
호수별로 등기가 존재하며 호수별도 권리도 분석합니다.
옆집의 하자는 해당호수와 무관합니다.
3.전입세대 확인서발급
해당물건에 임차인이 있는지 여부를 확인하기 위해 전입세대 확인서 발급을 요청해야 합니다.
다가가주택은 건물전체의 전입세대를 확인,분석해야 하고
다세대주택은 해당호수의 전입세대만 확인가능하고 분석하면 됩니다.
4.호수의 기재착오
다가구주택은 전입세대를 건물전체를 기준으로 보고 분석합니다.
새로 입주하려는 세입자에 대한 “공시”라는 측면에서 보면 갑이라는 세입자가 보증금 1억에 선순위로 있는게 확인되면 201호건 202호건 상관없이 다가구주택은 충분히 외부에 공시되었다고 볼수 잇습니다.
따라서 다가구주택의 호수를 잘못 표시한 세입자도 보호가 됩니다.
하지만.다세대주택은 해당 호수만을 기준으로 판단합니다.
옆집과는 아무 상관이 없죠.
즉 해당호수를 잘못 기재하면 외부공시가 잘못된 것이고
해당 호수에 새로 입주하려는 세입자나 또는 경매 낙찰자에게 피해를 줄수 있습니다.
따라서 다세대주택의 호수를 잘못 기재하면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다.
5.관리비 문제
관리비를 산정하는 방식에 약간의 차이가 있으며 이것은 건축법 규정과 관계가 있습니다.
우선 다세대주택은 호수별로 소유자가 다르기 때문에 처음부터 관리비를 산정하기 편리하도록 건축됩니다.
전기요금 계량기. 수도계량기 ,도시가스 계량기 모두 따로따로 설치되어서 신축됩니다. 따라서 각자의 사용량만큼 관리비를 내면되고 공동관리비는 해당 세대들의 협의체에서 협의후 내면 됩니다.
분쟁의 소지가 상당히 줄어듭니다.
하지만 다가구주택은 각각 호수는 임대인이 임의로 정한 것이고 반드시 전기.수도.도시가스 계량기를 구별해야할 필요가 있는 것은 아닙니다.
(물론 요즘 짓는 다가구주택은 건축허가상 가구수도 정해지고 계량기도 구별되는 추세임)
특히 다가구주택의 수도계량기는 대부분 1개만 있고 가구면적이나 인원별로 임대인이 분장하기 때문에 명확하지 않고 분쟁의 소지가 있습니다.